Chcesz kupić tani domek na działce? Uważaj!
Chcesz zostać działkowcem? Uważaj na oferty bardzo wypasionych, ale podejrzanie tanich domów. Ich właściciele chcą je sprzedać - by pozbyć się problemu. Zrzucając go na nabywcę...
Sprawa jest na tyle poważna i powszechna, że specjalny komunikat w tej sprawie wydała Krajowa Rada Polskiego Związku Działkowców (KR PZD).
Chodzi o pojawiające się na portalach internetowych oferty sprzedaży domu mieszkalnego na działce rekreacyjnej. Sprzedający na różne sposoby wychwalają budynki, ich wyposażenie, usytuowanie. Dołączają zdjęcia ukazujące bardzo ładne domki jednorodzinne. Ceny są zróżnicowane, ale wydają się rażąco niskie w porównaniu z ofertami domów na innych terenach.
Przykład oferty: dom w rekreacyjnym ogrodzie działkowym, 5 pokoi, 135 mkw. Ocieplony, kryty dachówką. W piwnicy 2 pokoje, pomieszczenie gospodarcze, letnia kuchnia, WC. Z piwnicy wyjście na taras grillowy. Parter otwarty, z aneksem kuchennym. Z parteru wyjście na duży balkon w kształcie litery L. Na poddasze wychodzimy ładnymi schodami, tu dwie sypialnie, duża łazienka. Działka dzierżawa wieczysta. Cena 239 tys. zł...
Niska cena powinna Cię zastanowić!
Skłonić do zadania sobie pytań: co jest grane, dlaczego kwota jest taka niska? Oczywiście, że te ogłoszenia wprowadzają kupujących w poważny błąd i mogą być przyczyną wielu problemów w przyszłości - ostrzega PZD. Wyjaśnia, na jakie informacje podane w ogłoszeniach należy zwracać szczególną uwagę, żeby nie kupić działki, która jest zagospodarowana w sposób niezgodny z obwiązującymi przepisami.
Ziemia nie będzie Twoja
Nie ma przepisu zakazującego umieszczania ogłoszeń dotyczących działek na portalach internetowych. Ale tego rodzaju oferty nie mogą wprowadzać w błąd co do formy prawnej nabycia prawa do działki. A wprowadzają. Bo są prezentowane w taki sposób, opisy są tak formułowane, jakby była to faktycznie samodzielna, własnościowa działka rekreacyjna, a nie w ROD (czyli rodzinnych ogrodach działkowych). A to istotna różnica!
Rodzinne ogrody działkowe zakładane są przeważnie na gruntach Skarbu Państwa albo gmin. W większości przypadków stowarzyszenia ogrodowe czy ich związki (jak PZD) mają prawo użytkowania wieczystego tej ziemi. Nie mogą tego prawa przenieść na indywidualnych działkowców. Żaden z nich nie jest właścicielem gruntu, w związku z tym nie może on stanowić elementu sprzedaży. Ogłoszeniodawca nie może sprzedać działki.
Zapamiętaj: gdy kupujesz działkę, to wówczas tak naprawdę nabywasz tylko nasadzenia i obiekty, które się na niej znajdują, a nie grunt, na którym stoi altana. Możesz stać się dzierżawcą działki, a nie jej właścicielem - bo wchodzisz w prawo do dzierżawy gruntu, a nie własności.
Nie zamieszkasz zgodnie z prawem
W wielu ogłoszeniach są informacje, że oferowany dom może służyć do całorocznego zamieszkiwania. Jest to kolejny wybieg sprzedających. Zgodnie z definicją altana działkowa to budynek o ściśle określonych wymiarach, który służy do zaspokajania potrzeb rekreacyjnych i wypoczynkowych działkowca. Na terenie rodzinnych ogrodów działkowych obowiązuje całkowity zakaz zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej zarobkowej.
Altana nie może wyglądać jak domek
Na działkach w ROD nie można budować domów mieszkalnych, a jedynie altanki działkowe. I to tylko takie, które spełniają ściśle określone prawem wymogi.
Powierzchnia ich zabudowy może mieć do 35 mkw oraz 12 mkw tarasu. I jest to największa powierzchnia, jaką kiedykolwiek dopuszczały wszystkie obowiązujące przepisy.
Większa altanka to samowolka
Altana o wymiarach przekraczających normy określone w prawie budowlanym jest samowolą budowlaną!
Dlatego chcąc zostać działkowcem, musimy zwrócić szczególną uwagę na to, czy altana, którą zamierzamy kupić, ma odpowiednie wymiary (pamiętajmy, że są też inne wymogi, dotyczące na przykład jej wysokości).
Obiecują pałace
Niektórzy ogłoszeniodawcy posuwają się nawet do tego, że informują o możliwości powiększenia i tak już za dużej altany...
„Z całą stanowczością podkreślamy, że nie można jeszcze dodatkowo powiększać altany, która ma już przekroczone gabaryty. Wręcz przeciwnie, jeżeli nowy działkowiec wstępuje w prawo do działki, na której znajduje się już wybudowana wcześniej ponadnormatywna altana, to jest on zobowiązany do tego, aby doprowadzić ją do stanu zgodnego z prawem. Powinien więc dostosować ją do wymogów prawa budowlanego i ustawy o ROD i zmniejszyć jej powierzchnię do 35 mkw.” - ostrzega PZD.
Kupisz, masz problem
Najczęściej osoby, które wybudowały altany przekraczające normy zrobiły to świadomie. Teraz chcą pozbyć się problemu i szukają nabywcy, na którego spadną prawne i finansowe konsekwencje.
Jakie? A przykładowo takie, jak konieczność doprowadzenia altany do stanu zgodnego z prawem, co może oznaczać nawet jej wyburzenie... A za samowolkę nie przysługuje żaden zwrot pieniędzy, jeśli dojdzie do wygaśnięcia prawa do działki. Dlatego należy bardzo uważnie czytać ogłoszenia i zwracać szczególną uwagę na wielkość altany - ostrzega Polski Związek Działkowców.
Altanka działkowa według prawa
To wolnostojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym. Powierzchnia zabudowy ma być do 35 mkw., wysokość do 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy, ganku - o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 mkw. Przepisy nie określają, z jakiego materiału ma być wykonany budynek, dlatego altana może być i murowana, i drewniana.
Pamiętaj: obowiązują ściśle określone normy!
Po 19 stycznia 2014 dopuszczalna powierzchnia zabudowy altany w miastach i poza miastami została zrównana we wszystkich rodzinnych ogrodach działkowych i wynosi 35 mkw. Powierzchnię zabudowy liczy się po obrysie ścian zewnętrznych. Nie przeskoczymy tego budując altanę, która w podstawie znajdującej się przy gruncie jest zgodna z przepisami, ale jej górna część przekracza dopuszczalne normy. Taras, weranda lub ganek mogą być zadaszone, ale nie wolno ich zabudowywać. Gdy nie są otwarte, ich powierzchnia będzie wliczana do normatywnej powierzchni altany! Sprecyzowane normami są też określenia dotyczące dachu płaskiego i stromego.
Tu znajdziesz niezbędne przepisy
O altanie na działce w rodzinnym ogrodzie działkowym mówią zarówno przepisy prawa powszechnie obowiązującego, jak i wewnętrznego (na przykład PZD). Kwestie dotyczące budowy altany działkowej regulują m.in. zapisy: * ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 oraz z 2014 r. poz. 40) w art. 29. * ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 r. poz. 40) w art. 13. * ustawy z 20 marca 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 528) w art. 3.
Samowolki budowlanej nie mogą tolerować
* Nie tylko działkowiec ma określone prawem obowiązki. W przypadku zaistnienia przesłanek uzasadniających podejrzenie naruszenia regulaminu zarząd rodzinnego ogrodu działkowego nakazuje działkowcowi wstrzymanie budowy, nadbudowy lub rozbudowy altany.
* Jakie są prawne konsekwencje tego obowiązku? Działkowiec będzie zobowiązany do usunięcia nieprawidłowości, a nawet do rozebrania budowanej lub rozbudowanej altany działkowej - jeżeli naruszenia nie mogą zostać usunięte w inny sposób.
Natomiast w przypadku uzyskania informacji, że wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę z naruszeniem prawa, zarząd zgłasza naruszenie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
* Zapisy te dotyczą wszystkich działek. Oznacza to, że musi ich przestrzegać nie tylko PZD.
Każde stowarzyszenie ma obowiązek respektować prawo i zgłaszać do nadzoru budowlanego altany, których wymiary przekraczają dopuszczalne normy. Przynależność do jakiegokolwiek stowarzyszenia ogrodowego nie zapewni zwolnienia z obowiązku przestrzegania prawa i nie usankcjonuje ponadnormatywnych altan.
* Jeżeli inspektor stwierdzi naruszenie prawa dotyczącego altany, wówczas stanowi to podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej.
* To nowy działkowiec płaci za stare grzechy. Gdy nowy działkowiec wstępuje w prawo do działki, na której znajduje się wybudowana wcześniej ponadnormatywna altana, to on ma obowiązek doprowadzić ją do stanu zgodnego z prawem...